אי ודאות בהתחדשות
שושי שרביט שפירא
היטל השבחה, שנגבה במכר או בהיתרי בניה, הוא בין ההיטלים הצודקים ביותר, שכן נגבה עבור ההתעשרות ממנה נהנים הבעלים/היזם אשר חולקים אותה עם הציבור לצורך פיתוח העיר.
בחוק ההסדרים מבוקשים שינויים בהיטל ההשבחה בתכניות פינוי-בינוי. פרויקטים אלה מורכבים, כוללים הרבה חלקות, בניינים ודיירים. לכן לרוב, נדרש להוסיף תשתיות ושטחים ציבוריים, שעלותן מוטלת לרוב על היזם. תמ"א 38 אף היא סוג של התחדשות עירונית, אך בעוד שב-2019 ניתנו היתרי תמ"א לכ-14,000 יח"ד, בפינוי בינוי ניתנו היתרים רק ל-3,181 יח"ד בלבד.
היתרונות בתמ"א 38 הם בייזום לבניין אחד, עם מספר קטן של דיירים, ללא מטלות ציבוריות וכן בהיטל ההשבחה – בו אין חיוב במכר, אלא רק בהוצאת היתר בנייה, כשהושגה הסכמה עם הדיירים וכשהתכנון אושר. קיים פטור מהיטל השבחה בגין חלק מהזכויות, ושיעור מוקטן של 25% מההתעשרות עבור זכויות נוספות מהתמ"א.
לעומת זאת, כיום בפינוי בינוי, יש חבות בהיטל השבחה גם במכר ולכן לעתים דיירים נדרשים לשלם אף אם לא התקשרו עם יזם ואין ודאות מתי הפרויקט יצא לפועל. הפטור נקבע פרטנית לכל תכנית בהליך ארוך ומסובך, וכשאין פטור יש חיוב תלוי מסלול בשיעור 25% או 50% מההתעשרות.
סיטואציה זו יצרה פערים בחישוב ההשבחה ונוצרו שלוש נקודות מבט:
1. הדיירים – דייר שימכור את דירתו הקטנה, שבעתיד תהיה גדולה וחדישה, יקבל ערך גבוה יותר. ערך זה אמור לשקף צפי לדירה חדשה בנויה וגדולה בעתיד. חישוב זה קיבל לאחרונה חיזוק בהחלטת ועדת ערר בפרויקט לפינוי בינוי ברחוב רקנאטי בת"א. החסרונות הן שלעתים בעת החישוב אין הסכם מול יזם כך שהתמורה לא ידועה, הבעלים מעוניינים להרחיב את דירתם ואדישים לתמורה הניתנת ליזם (כמות יח"ד או מטלות ציבוריות נדרשות). כך יכול להיווצר מצב שבשני פרויקטים דומים התעשרות הבעלים זהה, אולם התעשרות היזמים שונה.
2. היזם – כאן נבחנות זכויות הבנייה ליח"ד היזם בניכוי הוצאותיו (הריסת הבניינים, בניית דירות לדיירים, דמ"ש בתקופת הבנייה, מטלות ציבוריות וכיוצ"ב). חישוב דומה מבוצע לפני אישור התכניות בהתאם לתקן שמאי 21 הבוחן היתכנות כלכלית לפרויקט ושהרווח היזמי ממנה סביר. משכך לכאורה, על אף שקיימת התעשרות לבעלים או ליזם, מנקודת מבט זו, הבוחנת את ההשבחה מעבר לרווח שבתקן, לרוב לא תהא השבחה.
3. המקרקעין – כאן נבחנות כל זכויות הבנייה בתכנית (לדיירים וליזם) לעומת הדירות הקיימות והעלויות הנדרשות לצורך מימוש התכנית (דחייה להתקשרות עם יזם, הריסות וביצוע מטלות). לטעמי, חישוב זה משקף את העקרונות של צדק חלוקתי והתעשרות ותואם להוראות החוק המגדירות את ההשבחה כ"עליית ערכם של מקרקעין עקב אישור תכנית". שיטה זו אובייקטיבית ביחס לנכס ובוחנת את ההתעשרות במקרקעין, ללא התייחסות לחוזים פרטניים, אשר מהווים לעתים "מחיר", ולא תמיד "שווי שוק".
לצורך הסרת חסמים בפינוי בינוי מומלץ, בחקיקה מסודרת, ולא בהינף יד בחוק הסדרים, ליצור ודאות ביחס לשיטת חישוב ההשבחה המועדפת בתוכניות פינוי בינוי.
לאור הקשיים בהתאגדות הדיירים רצוי לתקן את החוק כך שההיטל ייגבה רק בהוצאת היתרי בנייה ולא במכר, כבתמ"א 38. כך ההשבחה תהא מדויקת יותר (ודאות לדחייה ולמטלות הנדרשות).
ודאות נוספת, נדרשת בשיעור היטל ההשבחה, כך שזה יהיה זהה בכל המסלולים. מומלץ לייצר מנגנון פטור וחיוב כבתמ"א 38 - פטור קבוע לתוספת של X יח"ד וחיוב בשיעור קבוע עבור יחידות הדיור העודפות. חישוב שכזה יצור פשטות וודאות לעניין חישוב היטל ההשבחה.
אין ספק כי הליכים אלה יתמרצו אישורן ומימושן בפועל של תכניות פינוי בינוי.
* מאמר מורחב ומפורט העניין פורסם לאחר שעלה מאמר זה כאן בירחון מקרקעין יט/4 (אוקטובר 2020), הוצאת רונן https://www.mekarkein.co.il//Document.aspx?docId=6659038