הפערים בחיוב בהיטל השבחה ברובע 3 בתל אביב בעת מכירת דירה
שושי שרביט שפירא, שמאית מכריעה בדימוס
תכנית רובע 3 בתל אביב, תא/3616 א', אושרה בשנת 2018. התוכנית קבעה הוראות לתוספת בנייה על מבנים קיימים או לבנייה חדשה בתחום רובע 3 בתל אביב החולש על האזור שמצפון לרחוב בוגרשוב וממערב לרחוב אבן גבירול. מטרת התוכנית לעודד התחדשות עירונית ולקבוע מדיניות ברורה לחיזוק מבנים ומימוש תמ"א 38.
בכל מכר של דירת מגורים באזור רובע 3, החל משנת 2018, דורשת הוועדה המקומית היטל השבחה, עבור החלק היחסי של הדירה בבניין המשותף בזכויות אותן הוסיפה תכנית רובע 3. במימוש בדרך של היתר בניה, הוועדה מכירה בפטור מהיטל השבחה לזכויות חופפות בתכנית רובע 3 עם תמ"א 38, לעומת זאת, בעת מכר מחזיקה הוועדה המקומית בדעה כי אין זכאות לפטור בין הזכויות החופפות.
מאז 2018 ניתנו שומות מכריעות רבות ביחס להיטל השבחה בתוכנית רובע 3 אותן ניתן לחלק ל-3 גישות בהן מחזיקים השמאים המכריעים:
1. במצב הקודם יש להכיר בזכויות לפי תמ"א 38 – מרבית השמאים המכריעים מכירים במצב הקודם בזכויות תמ"א 38, אולם חלוקים על כמות השטחים הפוטנציאליים הנובעים ממנה וחלוקים על רמת הוודאות לפוטנציאל זה. חלק מהשמאים המכריעים מביאים בחשבון פוטנציאל של 1.5 קומות מתוכה, חלק 1.65 קומות וחלק 2.5 קומות מקסימאליות המתאפשרות מכוח תמ"א 38. פוטנציאל למספר קומות נמוך מהמקסימום שמעניקה תמ"א 38 מתבסס על מסמכי מדיניות והיתרים שונים שניתנו על ידי הוועדה המקומית טרם כניסתה של תכנית רובע 3 לתוקף. שיעור הוודאות לזכויות תכנית רובע 3 לעומת תמ"א 38 חושבו בשיעורים שונים אף הם, החל בשיעורי וודאות זהים בין התוכניות ועד תרומה של 20%. השמאים המכריעים שהביאו בחשבון זכויות מקסימאליות של 2.5 קומות, ייחסו לזכויות העודפות לזכויות שהוקנו בתוכנית רובע 3 רמת וודאות נמוכה יותר (ניתן להן מקדם של 0.2 ועד 0.7). בגישה זו היטל ההשבחה הוא לרוב 0 או מסתכם בסכום פעוט.
2. אין לחייב בהיטל השבחה את תכנית רובע 3 (תא/3616 א') - כיוון שתוכנית רובע 3 היא תוכנית לפי ס' 23 לתמ"א 38, אין לחייב בעת מכר, כפי שנקבע בפסיקה שאין לחייב במכר בגין תמ"א 38. בדעה זו החזקתי כשמאית מכריעה ושמאים מכריעים אחרים התחשבו בדעה זו כחלופה לקביעתם. הסיבה שאין לחייב, היא כי חל על תכנית רובע 3 אותו רציונל שחל על הפסיקה שקבעה כי אין לחייב במכר את תמ"א 38. הסיבות לקביעה כי אין לחייב בהיטל השבחה בעת מכר לתמ"א 38 נבעו מעקרון הוודאות ומעקרון ההתעשרות. לאור חלות תוכנית רובע 3 על שטח נרחב בתחל אביב והוראות רבות המותנות באישור הוועדה המקומית לעת מתן היתר הבנייה, תכנית רובע 3 אינה וודאית, כשם שתמ"א 38 אינה ודאית. כמו כן, לאור מימוש מכר של דירת מגורים בבניין משותף אשר בנייה בהתאם לתוכנית תמ"א 38 או תכנית רובע 3 מחייבת הסכמת צדדים שלישיים (יתר הדיירים) והתאמה למגבלות הבנייה הקיימת אין התעשרות בעת מכר, שכן זו תתגבש בעת מתן היתר בניה, בדיוק כשם שנקבע לגבי תמ"א 38.
3. אי הכרה בתמ"א 38 כמצב קודם - גישה זו נקבעה על ידי מספר מועט של שמאים מכריעים, אשר מחזיקים בדעה כי הכרה של תמ"א 38 כמצב קודם או אי חיוב בהיטל השבחה הן קביעות משפטיות שאינן בתחום סמכותם. בגישה זו חושבה ההשבחה עבור החלק היחסי של הדירה בבניין המשותף בכלל זכויות הבנייה הנוספות וניתנה דחייה למימוש לאור הצורך בהסכמת כלל הדיירים לבנייה והעלויות הנדרשות לצורך התאמת הקיים לתוספת הבנייה. בגישה זו היטל ההשבחה החל לעת מכר הוא בסכום לא מבוטל.
לאור הפערים הגדולים באופן חישוב היטל ההשבחה בתוכנית רובע 3 בתל אביב, נדרשת הכרעה משפטית מהירה, ומסופקני עם הצדדים יסתפקו בהכרעה שיפוטית שאינה של בית המשפט העליון. לפיכך, צפויות לנו שנים רבות עד ליצירת ודאות בשוק האם ובכמה יחוייב אדם שמוכר את דירתו ברובע 3 בתל אביב בהיטל השבחה.